お役立ちコラム

マンションを購入するときにチェックする項目はさまざまですが、主に立地・間取り・築年数・価格が注目されます。こうした条件は快適な生活のためだけでなく、資産価値という点でも重要なポイントです。老後の資産形成のためにも、どの要素が資産価値に影響して、どれが影響しないのかを知っておくことが大切です。

 

■変化する条件、変化しない条件

上述した立地・間取り・築年数・価格の4つの項目のなかには、変化するものと変化しないものがあります。

築年数は年数が経過するほど増えていき、一般的に築年数の多い物件は資産価値が下がる傾向にあります。また、間取りはリフォームをすれば変えることができます。その時代によって人気の間取りも異なりますが、リフォームやリノベーションといった工夫を凝らすことで、後からでも自由自在に変更できるようになりました。そうした条件の変化によって、価格も上下します。

このように間取りや築年数、価格はさまざまな要因によって変化し、それに伴って資産価値も変化します。しかし、立地だけは自分たちの力で変えることができません。

駅から徒歩5分圏内のマンションならば、駅が移動するかマンションが遠くへ移動しない限りは、いつまででも徒歩5分で駅まで移動できます。駅が移転することやマンションが移動することは現代の首都圏ではあまり考えられないので、立地だけは購入当初のままといえます。

 

■資産価値を維持しやすいもの

築年数が経過すれば、築浅の物件に比べ資産価値が下がってしまいます。また、リフォームやリノベーションを行い間取りの変更や部屋を過ごしやすくしても、初期投資がかかってしまい手元に残るお金が少なくなってしまいます。

しかし、立地だけみると価値が上がることも想定できるのです。例えば駅近のマンションを購入しても、購入当時は駅周辺に商業施設が皆無だったとします。その当時は商業施設がないので人も集まらず、マンションの販売価格も低く設定されていました。そこへ大通りが建設され、近くに商業施設が多く建設されていくと話が変わってきます。

人が集まることが予想されると、マンションの資産価値も上昇していくのです。結果として、購入当初よりも高い価格で販売できる可能性が高くなります。立地は駅近というポイントを押さえれば、価格が大きく下がる心配は少ないのです。

 

■立地が資産価値に影響を与えるケース

駅が近いということ以外にも、立地が資産価値に大きな影響を与えるケースがあります。これを知ることで、より老後の資産形成に注目したマンション選びができるようになります。

 

・自治体
自治体は都道府県という大きな括りもあれば、市区町村という小さな括りまであります。そのなかでも行政サービスに地域差が出てくるのが、市区町村という小さな括りです。

例えば高校生までの医療費窓口負担無料、学童保育の強化など、子どもに対する支援や施策を講じる自治体は若年層に人気があります。それと同様に、介護や健康診断といった中高年が主な対象となる施策に力を入れている地域は、第二の人生を考えてマンション購入を検討している世代から人気があります。

介護保険料に至っては、居住地域の介護費用や高齢者数で保険料率が変わってくるので、地域差が出てしまいます。2005年厚生労働省発表のデータでは、65歳以上の介護保険料が一番高額な地域と一番低額な地域で比較したところ、約6000円もの差が出ていました。

こうした行政サービスの地域差によっても、マンションの資産価値に影響を与えることがあるのです。

 

・自然災害に対しての意識
2011年に起きた東日本大震災では、津波により甚大な被害が出てしまいました。防災意識が高まっている現在、そういった震災発生時の影響もマンションの資産価値に大きくかかわっています。

津波の被害が出た東日本大震災以降は、各市町村がハザードマップというものを作っています。これは自然災害(特に大雨・川の氾濫・津波)が発生したときに、街のどこへ水が溜まりやすいかと分析したものです。生涯において経験したくない自然災害ですが、もし自宅が被害に遭えば生活を立て直すのも一苦労です。そのため、マンションなどを購入する際は、万が一の自然災害によるリスクを少しでも軽減するために、少しでも危険のある地域を避ける傾向にあります。これは、震災を経験してみて、自治体や市民の意識改革が行われた証拠でもあるといえるでしょう。

 

 

住み替えを前提とした資産としてのマンション購入を検討していたり、マンション経営を検討していたり、老後の資産形成のためにマンションを活用するケースは少なくありません。資産運用のためのマンションを購入する際には、今回ご紹介した資産価値に影響する項目を覚えておいても損はないのではないでしょうか。

あなぶきメディカルケア株式会社
取締役 小夫 直孝

2011年 4月 入社 事業推進部 配属 
2012年 4月 第2エリアマネージャー(中国・九州)
2012年11月 事業推進部 次長
2015年 4月 リビング事業部 部長 兼 事業推進部 部長
2017年 10月 執行役員 兼 事業推進部 部長 兼 リビング事業部 部長
2018年 10月 取締役 兼 事業本 部長 兼 事業推進部 部長